Les acquéreurs potentiels d’immobilier à Marseille peuvent se frotter les mains, le marché est en baisse drastique depuis deux ans. En effet, la flambée de l’immobilier qui a persisté durant plusieurs années et qui a entraîné une surévaluation du parc immobilier presque partout en France, combinée à la baisse du pouvoir d’achat du fait de la crise a fait plonger le nombre de transactions de plus de 15 % depuis l’année 2008. Bien que la baisse des taux de crédit pendant le deuxième semestre 2009 ait quelque peu soulagé le marché, les prix restent hauts et les acquéreurs ne se bousculent pas. Les délais de vente s’allongent, de nombreux propriétaires n’ont pas encore intégré cette réalité et persistent à demander des prix irréalistes, tout particulièrement ceux qui ont acheté deux ou trois ans plus tôt quand le marché culminait. Cette entêtement risque de leur coûter cher en les obligeant finalement à vendre tardivement à des niveaux bien plus bas que ceux espérés. Les acquéreurs, de leur côté, sont de plus en plus avertis et prêts à négocier âprement le moindre rabais afin de forcer les prix à rejoindre le niveau du marché.

Les entreprises foncières ont, en revanche, bien compris la tendance actuelle et les prix s’ajustent petit à petit au marché. Les divers quartiers de Marseille présentent toutefois une offre assez disparate avec des prix moyens au mètre carré allant de 2000 € à 4500 €, parfois plus.

Les plus bas prix vont se retrouver à Belsunce, dont certains projets d’aménagement et de rénovation ont été abandonnés,  à la porte d’Aix qui reste à saisir avec des projets d’urbanisation à venir en l’objet de la reconstruction du marché du Soleil et dans la rue de la République qui demeure peu demandée avec le manque de parking et d’écoles dans ses environs. Les quartiers de la Blancarde, des Chartreux, du Palais Longchamp ou des Cinq-Avenues, calmes et profitant des lignes de métro et de bus, cachent encore quelques logements très accessibles. Ces quartiers sont d’ailleurs en train de rajeunir avec des primo accédants de plus en plus nombreux. Les quartiers nord offrent les prix les plus bas de la ville, ce secteur étant peu prisé à l’exception des appartements abrités en résidences fermées. De belles villas sont encore à saisir sur les hauteurs de Sainte Marthe, des Eygalades ou du Merlan pour les plus aisés seulement.

Evalués entre 2500 et 3500 € le mètre carré, les quartiers Saint Julien, Montolivet et Saint Barnabé avec leur ambiance de village et leurs espaces verts sont très demandés. Les quartiers Saint Tronc, Saint Loup, Mazargue et Sainte Marguerite ont vu leurs prix sévèrement ajustés mais demeurent un peu élevés au vue de prestations parfois insuffisantes, principalement liées au manque d’espaces extérieurs adaptés. Les quartiers Vauban, Prado, Castellane ou Corniche, avec leurs airs de village par endroit, abritent de nombreux immeubles anciens de belle allure. Proche de la mer et du Vieux Port, la vue éventuellement offerte peut facilement y faire monter le prix du mètre carré à plus de 3000 €. Ces quartiers offrent en outre des villas dont les propriétaires surestiment encore volontiers la valeur. Certaines rues pittoresques du quartier du Panier voient monter leur prix à 2800 €, voire plus de 3500 € si l’appartement et la vue qu’offre ce dernier sont de premier ordre.

Si le marché de l’immobilier marseillais est potentiellement en baisse, les plus bas prix sont encore difficile à trouver en-dehors des quartiers les moins demandés. Les vendeurs vont mettre du temps à s’adapter à une demande qui se fait désirer. Pour l’investisseur averti, Marseille est une excellente opportunité, encore faut-il encore faire preuve de patience et rester à l’affût des bonnes occasions qui ne manqueront pas de surgir.